Buradasınız : Anasayfa > Gayrimenkul Davaları > Şufalı Payın Satışının Tapuda Yüksek Veya Düşük Gösterilmesi

Şufalı Payın Satışının Tapuda Yüksek Veya Düşük Gösterilmesi

Uygulamada şufa davasına konu olabilecek hisse satışlarında şufalı payın satış bedelinin gerçekte kararlaştırılan bedelden oldukça yüksek beyan edildiğine sık sık rastlanmaktadır. Alıcı ve satıcı tapuya beyan edilen satış bedelini muvazaalı olarak yüksek göstermek suretiyle şufa hakkı sahibi paydaşı bu hakkını kullanmaktan caydırmayı amaçlamaktadırlar. Hemen belirtelim ki açılacak bir şufa davasında bu bedelin muvazaalı olduğu ve şufa hakkını kullanmayı engellemek için yüksek gösterildiğini ileri sürerek payın değerinin bilirkişi incelemesi yoluyla mahkemece belirlenmesini talep etmek mümkündür. Üstelik, davacı, tapuda yapılan bu işlemin tarafı olmadığından muvazaa ididasını tanık dahil her türlü delille kanıtlama hakkına da sahiptir. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir Sonuç olarak pay satış bedelinin tapuda yüksek gösterilmesi bir işe yaramadığı gibi , tarafları (alıcı ve satıcı), gereğinden fazla tapu harcı ödemek külfetine sokacak ve gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesine ilişkin mevzuat yönünden bir takım riskler almalarına neden olacaktır. Öte yandan daha seyrek de olsa tapuda beyan edilen değerin, daha az tapu harcı ödemek için, düşük gösterildiğine de rastlanmaktadır. Bu durumda alıcı şufa davasında bedelin daha az tapu harcı ödemek için düşük gösterildiği, gerçekte daha yüksek olduğu savunmasında bulunabilecektir. Elbette işi çok kolay değildir. Aşağıda satış bedeli tapuda olduğundan düşük gösterilmiş bir taşınmazla ilgili olarak açılmış olan şuf'a davasında mahkemenin tapuda gösterilmiş olan bedel değil keşif ile belirlenmiş olan değeğrin şuf'a bedeli olrak ödenmesi gerektiğine dair emsal bir kararı sunulmaktadır.

 

TÜRK MİLLETİ ADINA

 

T.C.

BURSA

1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ


GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2013/512 Esas

KARAR NO : 2016/63

HAKİM : ............

KATİP : ..............

DAVACI : ............Nilüfer/ BURSA

VEKİLİ : .................. Osmangazi/ BURSA

DAVALI : ....................Nilüfer/ BURSA

VEKİLLERİ : AVUKAT HÜSEYİN DEMİRBAŞ - Demirtaşpaşa Mah. Ankara Yolu Cad. No:36 Tüze İş Merkezi Kat:10/34-35 Osmangazi/ BURSA

 

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 18/09/2013

KARAR TARİHİ : 17/02/2016

Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

İSTEM: Davacı vekilinin dava dilekçesinde; Bursa, Nilüfer, Hasanağa, 123 ada, 2 parselde kayıtlı 6132 m2 yüzölçümlü taşınmazın 1/2' sinin davacıya ait olduğunu, diğer 1/2' sinin 14/05/2012 tarihinde 150.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, ancak TMK gereğince satış işleminin noter kanalı ile müvekkiline bildirilmediğini, satış tarihinden bu yana iki yıllık hak düşürücü süre geçmediğinden, yasal hakları olan ön alım davasını ikame ettiklerini belirterek, tapu müdürlüğünden sorulacak olan satış bedeli, harç ve masraflarının depo edilemesine müteakip davalı yanca satın alınan 1/2 hissenin müvekkili adına tesciline, dava sonuna kadar taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiş, tedbir talebinin kabulü ile karar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmiştir.

CEVAP: Davalı vekilinin 04/12/2013 tarihli cevap dilekçesinde; kötü niyeli olan davacının MK gereği dürüstlük kuralı uyarınca davasının reddi gerektiğini, dava konusu hissesinin davacının muvafakati ve yönlendirmesi sonucu müvekkilince satın alındığını, taraflar arasında komisyoncular vasıtası ile pazarlık yapıldığını, müvekkili ve babasının Hasanağa OSB' de fabrika binası aradığını, üzerinde satılık ilanı bulunan dava konusu taşınmaza bitişik ve tamamı davacıya ait olan başka bir arsaya talip olduklarını, yapılan görüşmeler sırasında fiyat müvekkiline fazla gelince davacının dava konusu arsayı kastederek hemen bitişikte başka bir arsa olduğunu, buranın hem alan olarak daha küçük, hem de m2 birim fiyatı olarak daha uygun olduğunu, diğer hissedarla ilgili bazı problemler olduğunu, çözülebilirse diğer payın alınabileceğini, kendi hissesini de satabileceğini söylediğini ve müvekkilini dava konusu arsaya kendisinin yönlendirdiğini, dava konusu taşınmazın satın alınan hissesinin problemlerinin çok sayıda mirasçıları olması, bazı mirasçıların yurt dışında bulunması, satış yapılabilmesi için OSB' de biriken alt yapı katılım payları ve aidat borçlarının ödenmesi gibi sorunlar olduğunu öğrendiklerini, müvekkilinin davacı ile görüşmelerinde yanlarında bulunan .........isimli kişiden hissedarlardan .................' a ulaştığını, yapılan görüşmelerden sonra hissenin satın alındığını, bu kez davacının hissesi için pazarlık yapıldığını, ancak yine fiyatta anlaşılamadığını, aradan 1 yıl geçtikten sonra davacının müvekkiline ait hisseye talip olduğunu, dava konusu arsanın sahibi olan davacı dışı ...................tarafından müvekkiline haber gönderildiğini, emlak komisyonculuğu yapan ..................' nın bu yerle ilgili olarak kendisiyle görüşmek istendiğinin iletildiğini, emlak ofisinde yapılan görüşmede arsayı dışarıdan bir sanayicinin istediğini, diğer hissedar olan davacı ile ile birlikte hisselerini satmayı düşünüp düşünmediklerini sorduğunu, ancak müvekkili tarafından arsa üzerine fabrika binası yapılmak istendiğinden teklifin kabul edilmediğini, ancak davacıların kendisine satın alma teklifinin arsanın tamamına sahip olma ve iyi bir fiyatla bu sanayiciye satma niyetini barındırdığını anladığını, bu görüşmelerden sonra huzurdaki davanın ikame olduğunu, müvekkili tarafından arsa satın alınırken davacının kendi hissesini de satabileceğine dair güven oluşturduğunu, müvekkili tarafından davacının problem olarak adlandırdığı hususlar giderilip tapu kaydı sorunsuz hale getirilince huzurdaki davanın açıldığını, davacının amacının taşınmazın düşük fiyatla satın alıp, fahiş fiyatla satmak olduğunu, davanın 3 aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, dava konusu yerin paydaşlarınca paylarına bölünmüş olduğunu, fiilen taksim edildiğini, davanın reddi gerektiğini, taşınmazın satışı bedelinin 625.000,00 TL olduğunu, davacının 150.000,00 TL iddiasının taşınmazı düşük bedelle satın alma istediğinden kaynaklandığını, satışın üzerinden uzun zaman geçtiğinden şufa bedelinin dava konusu payın dava tarihindeki değeri larak belirlenmesi gerektiğini belirterek, davacının davasının reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE: - Dava konusu taşınmazın tapu kaydı ve çap suretinin celbedildiği, tapu müdürlüğünden dava konusu satış işlemine dair yapılan masraf ve ödenen harçlara ilişkin belge ve kayıtların istendiği, tapu müdürlüğünden satışın 150.000,00 TL üzerinden yapıldığı, yapılan masraf ve yatırılan harç tutarının toplam 4.950,00 TL olduğunun bildirildiği,

- Davacı tarafça 154.950,00 TL' nin bankaya depo edilerek makbuzun dosyaya sunulduğu,

- 08/07/2014 tarihinde mahallinde keşif yapıldığı, keşif sırasında dinlenen davalı tanığı ............' ın; davalının kardeşi olduğunu, satılık ilanını görünce davalının aradığını, davacının köşe parselin kendisine ait olduğunu, dava konusu arsada hissedar olduğunu, diğer hissedarın payının alınması halinde kendi hissesini de vereceğini söylediğini, dava konusu hissenin hissedarlarının borcu olduğu ve ayrıca para ödenmek zorunda kalınacağı için satın alınmadığını, durumu avukatlarına ilettiklerini ve onun yönlendirmesi ile yapılan sözleşme sonuncunda satışın yapıldığını, akabinde davacının hissesi için başlatılan görüşmelerde davacının sürekli fiyat yükselttiğini, sonra bir başkasının yatırım için alma niyetine girdiğini, ancak arsayı satmak amaçlı almadıklarından kabul etmediklerini, arsayı 600.000,00 TL' ye satın aldıklarını, sonunda da huzurdaki davanın açıldığını beyan ettiği,

- Davalı tanığı ..................' in; dava konusu hisseyi ...... Bey' in aldığını, davalının yer aradığını, kendisine bu yeri tavsiye ettiğini, satılık tabelasını kendisinin gösterdiğini, ancak kaça aldığını bilmediğini beyan ettiği,

- Bilirkişiler İnşaat Mühendisi .................., hesap uzmanı Av. ........, Emekli Kadastrocu ............' un 18/08/2014 tarihli raporlarında; dosyada davalı tarafça satışın süresi içinde ve noter marifeti ile davacı tarafa bildirildiğine ilişkin delil bulunmadığını, davalı tarafından satışın 625.000,00 TL' den yapıldığı, tapu masraflarını azaltmak üzere bedelin tapuda düşük gösterildiğini iddia ettiğini, ancak bedelde muvazaa iddiasının muvazaaya katılan tarafından öne sürülmesinin karşı yan kadar kolay olmadığını, bu konuda tanık deliline dayanılmasının da kabul edilmediğini, bu konuda takdirin mahkememize ait olduğunu, dava konusu arsanın 1/2' sinin dava tarihindeki değerinin 640.794,00 TL, akit tarihindeki değerinin 607.068,00 TL olacağının tespit edildiği,

- Hasanağa Organize Sanayi Bölgesinden bölgede arsa m2 birim fiyatlarının 445,00 TL olduğunun bildirilmesine rağmen bilirkişi raporunda m2 birim değerinin hiçbir emsal istenmeden 225,00 TL olarak belirlendiğinden bahisle davalı vekilince rapora itiraz edildiği, HOSAB yazı örneğinin dosyaya sunulduğu,

- 19/11/2014 tarihli oturumda dinlenen davalı tanığı .................' un; dava konusu arsayı satmaya karar verince davacıyı aradıklarını, kendisinin alamayacağını, ancak müşteri çıkarsa kendi payını da satabileceklerini, kendi yeri ön tarafta kaldığından arsasına 850.000,00 - 900.000,00 TL istediğini söylediğini, sonra kendi hisselerini davalıya 625.000,00 TL' ye sattıklarını, satış günü kendisinin davacıyı aradığını, yine aynı şeyleri söylediğini, davacının, davalının kardeşi olan .................' la da görüştüğünü söylediğini beyan ettiği,

- Davalı tanığı ................' in; dava konusu yeri ...........' ın aldığını bildiğini, kaça aldığını bilmediğini, bitişikteki davacının yerinde de o tarihte satılı ilanı olduğunu, ............Bey' in ayrıca davacının yerine de müşteri olduğunu, almak istediğini kendisine söylediğini beyan ettiği,

-Davalı tanığı .....................' un; taşınmazın annesi ve teyzesinin müşterek yeri olduğunu, davacının eskiden yeri satın almak istemesi üzerine teyzesinin hissesini sattığını, annesinin yerinin kaldığını, annesinin sonradan satmak istemesi üzerine davacının önerilen paraya alamayacağını söylediğini, aracılık eden komisyoncunun da defalarca satın almak için geldiğini, ancak istenilen bedel verilmediğinden satışın gerçekleşmediğini, sonra davalı ile anlaştıklarını, durumu davacıya söylediklerini, çok para istediklerinden almayacağını söyleyince davalıya 625.000,00 TL' ye sattıklarını beyan ettiği,

- Davalı tanığı .................' ın; dava konusu yerde annesinin hissesinin 625.000,00 TL' ye davalıya satıldığını, davacının satıştan haberi olduğunu beyan ettiği,

- Davalı tanığı ................. ın; dava konusu yerde mirasçı olarak hissesinin olduğunu, toplamda 625.000,00 TL'ye satıldığını, davacının sürekli satın almak istediğini, ancak istenilen fiyatı vermediğini, ayrıca kendi yerini de satmak istediğini, davalıya satış yapılırken davacının haberdar edildiğini, kendi yerinin de satılık olduğunu söylediğini beyan ettiği,

- Taşınmazın davalıya satış tarihinden önce bölgede satılan arsalar varsa devir tarihleri ile parsel haritaları ve satış değerlerinin HOSB' den sorulduğu, 23/02/2015 tarihli cevabi yazıda bildirilen satışların m2 birim fiyatlarının 445,00 TL ve 450,00 TL olduğunun görüldüğü,

- Yazı cevapları doğrultusunda bilirkişilerden alınan 17/03/2015 tarihli ek raporda arsanın 1/2' sinin dava tarihindeki değerinin m2' si 300,00 TL' den 919.800,00 TL, akit tarihindeki değerinin m2' si 275,00 TL' den 843.150,00 TL olduğunun tespit edildiği,

- Taraf vekillerince şuf' a davalarına ilişkin Yargıtay içtihatları sunulduğu, her ne kadar yerleşik Yargıtay uygulamalarında da şuf'a davalarında tarafların resmi satış sözleşmesindeki akit bedeli ile şuf'a bedeli yönünden bağlı oldukları ve buna göre hissedar olan 3. kişinin süresi içerisinde dava açması halinde akitte belirtilen bedel üzerinden şuf'a hakkını kullanabileceği belirtilmekte ise de, ülkemizde ticari hayattaki hızlı değişim, ekonomik gelişmeler nazara alındığında zaman zaman gayrimenkullerde hızlı değer artışları olabildiği gibi, bölgemizde yapılan tüm gözlem ve incelemelerde gayrimenkullerin satımı sırasında resmi satış sözleşmesinde satış bedeli olarak mahalli idareler tarafından taşınmazın bulunduğu bölgede emlak vergisine esas olmak üzere rayiç bedeller belirlendiği, bu itibarla belirlenen bu bedeller üzerinden vergi alındığı, satış sözleşmesi ile rayiç bedele dayalı emlak beyan değerleri arasında ciddi farklar beyan edildiğinde maliklerin vergi cezaları ile muhatap oldukları, bu sebeple ve alım satım sırasında alınan nispi vergi ve harçlar nedeniyle insanların resmi satış sözleşmesinde değeri gerçek piyasa değerinden değil de, rayiç bedele yakın değer üzerinden yaparak bu şekilde vergiden tasarruf veya diğer bir deyişle vergi kaçırma yoluna gittikleri, ancak bu şekilde satılan gayrimenkullerin hisseli olması halinde bu duruma vakıf olan diğer hissedarın piyasadaki gerçek değeri yerine resmi satış sözleşmesindeki değer üzerinden şuf'a hakkını kullanma yoluna giderek, gerçekte almayacağı bir taşınmazı bu şekilde başkasının hata veya hilesini kullanarak kendisi de haksız kazanç elde etme yoluna gitmeye tevessül ettiği ve bu şekilde şuf'a hakkının kötüye kullanıldığı, MK temel hükümlerinden olan yasanın kötü niyeti korumayacağı gibi, başkasının hata veya hilesinden faydalanarak diğer 3.kişinin kötü niyetli olarak veya haksız menfaat temin etmesine yasanın veya hukukun yol vermemesi gerektiği anlaşılmakla davacıya bilirkişiler tarafından akit tarihi itibari ile tespit edilen 843.150,00 TL satış bedelinin evvelce yatırılan bedel mahsup edildikten sonra bankaya depo etmesi hususunda süre verildiği,

- Davacı asil tarafından 30/04/2015 tarihli dilekçesi ile mahkeme hakiminin karar vermeden önce düşüncesini açıkladığı, Yüksek Mahkeme kararlarına direneceğini beyan ettiği, ayrıca başkasının hata ve hilesini kullanarak haksız kazanç elde etme yoluna gittiği, bu şeklide hakkını kötüye kullandığını beyan ettiğini, gerekçenin maksadını aştığını, hakimin tarafsızlığından şüpheye düştüğünü, mahkeme hakiminin davadan çekilmesini, aksi taktirde kendisinin hakimi reddettiğini beyanla reddi hakim talebinde bulunduğu, yapılan incelemede davacının reddi hakim taleplerinin HMK 36. Maddesinde anılan hallerden olmadığından talebin reddi mütalaası ile dosyanın talebi değerlendirecek olan mahkeme hakimine tevdi edildiği, Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Hakimi tarafından incelenen dosyaya ilişkin olarak verilen 2015/20 diş sayılı kararda talebin reddine, 1.500,00 TL para cezasına karar verildiği, ret kararının davacı yanca temyiz edildiği, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 22/10/2015 tarihli, 2015/9734-10004 sayılı kararı ile ret kararının onandığı, ancak reddi hakim talebi kötü niyetle yapılmadığından para cezası cümlesinin hükümden çıkarılmasına karar verildiği, kararın kesinleştirilerek dosyanın yargılamaya devam etmek üzere mahkememize gönderildiği,

- Davacı tarafça 29/05/2015 tarihinde bilirkişilerce tespit edilen şufa bedelinin bakiyesinin de depo edildiği,

- 17/02/2016 tarihli oturumda davalı vekilinin bedel yönünden itiraz ederek yeniden bilirkişi raporu alınmasını, talepleri kabul edilmediği taktirde dava tarihindeki gerçek bedel üzerinden depo kararı verilmesini, ayrıcadavacı vekilinin bedelin 30 gün vadeli olarak depo edildiğini, yıllık vadeli mevduata uygulanan faizin uygulanması hususunda bankaya yeniden müzekkere yazılmasını talep ettiği, mahkememizce bilirkişi raporu usul ve yasaya uygun, denetlenebilir bulunduğu, şufa davalarında satış bedelin satış tarihi itibariyle depo edilmesi gerektiği, yine bedelin 30 gün vadeli olarak depo edilmesi ve vadeli hesaplara uygulanan faizin uygulanması hususunda bankaya evvelce müzekkere yazıldığından her iki talebin de reddine karar verildiği görülmüştür.

Şufa davalarının hisseli taşınmazlarda, ön alım hakkının korunması amacıyla Kanunun hissedarlara tanıdığı bir hak olduğu, davacının ön alım hakkını kullanma amacıyla huzurdaki davaya açtığı, yargılama sırasında dinlenen davalı tanıkları tarafından davacının taşınmazın satışından haberdar olduğu ve hatta kendi hissesinin de satılmasınıı istediği beyan edilmiş ise de, dosyaya davalı tarafından şufa ihtarının noter kanalı ile yapıldığına dair somut bir delil sunulmadığı, bu durumda davacının ön alım hakkını kullanma talebinin yerinde olduğunun kabulünün gerekeceği, ön alım hakkını kullanmak isteyen davacının taşınmazın satış tarihindeki değeri ile tapu harç ve masraflarını depo etmesi gerektiği, mahkememizce bilirkişiler nezarete alınarak keşif yapıldığı, HOSB' den bölgedeki arsa m2 birim değerlerinin sorulduğu, her ne kadar tapuda satış değeri 150.000,00 TL olarak gösterilmiş ise de, tapu harç ve masraflarının azaltılması adına değerin düşük gösterilmesinin yaygın bir uygulama olduğu, davalı ile satıcılar arasında yapılan harici sözleşme ve tanık olarak dinlenen satıcıların beyanlarından taşınmazın 625.000,00 TL' den yapıldığının sabit olduğu, ancak davacının ön alım hakkını kullanmak üzere dava açtığı tarih ile satış tarihi arasında Yargıtayca uzun bir zaman olarak nitelendirilebilecek 16 ay gibi bir süre geçtiği, ayrıca davacının haricen satıştan haberdar edildiği kanaatine varıldığı, bu durumda davalının kasıtlı olarak davacıyı satıştan haberdar etmemek, şufa hakkını kullanmasını engellemek gibi bir amacı olmadığı da göz önüne alındığında bilirkişiler tarafından tespit edilen satış tarihi itibariyle rayiç değerin depo edilmesi gerektiği, yapılan araştırma neticesinde tanzim edilen ek raporda taşınmazın satış tarihi itibari ile gerçek değerinin tespit edildiği, mahkememizce bu değer ve tapu harç ve masraflarını depo ettirildiği, bu şekilde davacının ön alım hakkını kullanma şartlarının tamamının yerine getirildiği anlaşılmakla davasının kabulüne karar vermek gerektiği anlaşılmış, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:

Davacının davasının kısmen kabulü ile;

1- Dava konusu Bursa, Nilüfer, Hasanağa Mah., 123 ada, 2 parsel numaralı taşınmazda davalı ..................adına kayıtlı olan 1/2 payın iptali ile davacı ......................T.C. Vatandaşlık numaralı ....................adına tapuya kayıt ve tesciline,

2- Şufa bedeli olarak depo edilen 843.150,00 TL alım satım bedeli ile 4.950,00 TL harç ve masraflar olmak üzere toplam 848.100,00 TL'nin karar kesinleştiğinde işlemiş neması ile birlikte davalı tarafa ödenmesi hususunda ilgili bankaya müzekkere yazılmasına,

3- İhtiyati tedbirin hüküm kesinleşinceye kadar devamına, taşınmazın tapu kaydına İİK' nun 28. Maddesi gereği şerh konulmasına,

4- Alınması gerekli 57.933,71 TL harçtan davacı tarafından yatırılan toplam 14.486,20 TL (peşin+tamamlama) harcın mahsubu ile bakiye 43.447,51 TL harcın davalıdan tahsiline, davacı tarafından yatırılan toplam 14.554,25 TL harç ile harç dışında kalan 34,55 TL müzekkere, 124,00 TL tebligat, 1.077,50 TL keşif + bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.236,05 TL yargılama gideri ile47.874,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafından yapılan 21,75 TL temyiz posta masrafının üzerinde bırakılmasına, sarf olunmayan gider avansının hüküm kesinleştiğinde yatıranlara iadesine,

Dair verilen karar davacı vekili ile davalı vekillerinin yüzlerine karşı Yargıtay yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen tefhim kılındı. 17/02/2016

Katip ............. Hakim ................

BİH 43.447,51 TL


Demirbaş Hukuk Bürosu – Bursa – Avukat Hüseyin Demirbaş  - Haziran 2016