Şufa ( önalım) Davaları
Önalım ( şuf’a ) Davaşları
 
 ŞUFA ( ÖNALIM) DAVALARI
 
 
 
 Önalım hakkı; Müşterek mülkiyete tabi taşınmazda pay sahibi olarak veya sözleşmeden doğan hakka dayanılarak, taşınmazdaki bir hissenin üçüncü bir kişiye satılması halinde taşınmazda hissesi bulunan hissedardan birinin veya birkaçının veyahut sözleşme ile bu hak kendisine tanınan kişi veya kişilerin, satıma konu hissenin alıcıya neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içinde satın alma hakkını veren ayni ve yenilik doğrucu bir haktır.”
 
 Önalım Hakkı; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 16.05.1951 tarih ve 1949/6–19 esas 1951/3 karar sayılı kararı ile “Şuf’a hakkı, şefin satış şartları altında kullanabileceği inşai bir haktır. Bu hakkın kullanıldığına dair şefin bir taraflı beyanı ile evvelki malik ile üçüncü şahıs arasındaki sözleşme dairesinde şefi hesabına satış münasebeti vücut bulur. Anlaşmazlık konusu kanuni şufa’da, kanundan doğan inşai bir haktır. Şuf’a hakkını kullanan şefi adına meşfu hisse kaydının düzeltilmesi sonucunu verir” şeklinde ifade edilmiştir.’
 
 Önalım hakkının niteliği konusunda öğretide birçok görüş yer almıştır. Bu görüşler, önalım hakkının “aynî hak olduğu, “yenilik doğuran hak” olduğu, “çift şartlı satış” olduğu, “tali hak olduğu gibi bir takım görüşlerdir. Bu görüşlerden baskın olarak kabul edilen “yenilik doğuran hak” olduğudur.
 
 
YASADAN DOÐAN ÖNALIM HAKKI:
 Ayni hakların en önemlisi olan mülkiyet hakkı, hak sahibinin iradesi ile kısıtlanabileceği gibi, kanun koyucu da bir takım düşüncelerle bu hakka kısıtlamalar getirebilir. Yasadan doğan önalım hakkı da bu kısıtlamalardan biridir.
 
 Önalım Hakkı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmekle beraber, yoğun göçten kaynaklanan çarpık kentleşmenin önlenmesi, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilebilmesi, artan arsa ihtiyaçlarının karşılanması amaçlarına dayalı olarak, sosyal devlet ilkesi gereğince kanun koyucu tarafından yürürlüğe konan 1164 sayılı yasada da önalım hakkı tanımıştır.
 
◊Türk Medeni Kanunu Kaynaklı Yasadan Doğan Önalım Hakkı:
 Kaynağını Türk Medeni Kanununun 732. maddesinde (MK m 659) 1bulan yasadan doğan önalım hakkı, hak sahibi ile yükümlü arasında hiçbir hukuksal işlem olmadan, paylı(müşterek) mülkiyette sırf paydaşlık ilişkisi nedeni ile tanınmış bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden doğar ve üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabilir hale gelir. Yasadan doğan önalım hakkının söz konusu olabilmesi için, bir taşınmaz mülkiyetinin varlığı gerekir. Ayrıca bu taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin bulunması da koşuludur.
 
 TMK m. 688’de paylı(müşterek) mülkiyetin tanımı yer almaktadır. Buna göre paylı mülkiyet;“Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır.”Paylı taşınmaz mülkiyetin söz konusu olabilmesi için, birden fazla kimsenin paydaş olması gerekir. Pay oranları belli değilse, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri, kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Payların devri, rehini ve haczi olanaklıdır.
 
 Yasadan doğan önalım hakkının söz konusu olabilmesi için, paylı mülkiyetin kurulma biçiminin bir önemi yoktur. Paylı mülkiyet, bir hukuki işlem ile (birden fazla kişiye belirli pay satılması gibi) kurulabileceği gibi, yetkili bir makamın işlemi sonucu da meydana gelebilir. Paylı taşınmaz mülkiyetinin kurulması anında yasadan doğan önalım hakkı da kendiliğinden varlık kazanır. Paylı taşınmaz mülkiyetinde paydaşların sahip oldukları bu yasadan doğan önalım hakkı, eşyaya bağlı yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, ayni(nesnel) bir hak olduğundan tapuya şerh vermeye gerek olmadan üçüncü kişilere karşı etkilidir. Yasadan doğan önalım hakkı yalnız paylı taşınmaz mülkiyetinde söz konusudur. Sırf el birliği(iştirak) şeklindeki taşınmaz mülkiyetinde (TMK m. 701), görünürdeki paydaşların yalnız başına pay satması mümkün olmadığından, yasadan doğan önalım hakkı söz konusu değildir. Ancak 743 sayılı Medeni Kanunundan önceki ölümlerde, tereke paylı mülkiyet şeklinde bulunduğundan bu durumda yasadan doğan önalım hakkının söz konusu olabileceği unutulmamalıdır.
 
 
1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkındaki Yasadan Doğan Önalım Hakkı:
 1164 Sayılı Yasanın 10. maddesinde Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü lehine bir Şuf’a hakkı öngörülmüştür. Yasanın 10. maddesi şöyledir.
“Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve tahdidini yaparak ilgili tapu idarelerine bildirmiş bulunduğu sahalardaki arsa ve arazinin satışlarında şuf’a hakkını haizdir.
 
Bu sahalardaki arsa ve arazinin satışları tapu daireleri tarafından 15 gün içinde Arsa Ofisine bildirilir.
 
Tapu dairelerine yapılacak bildiri üzerine Arsa Ofisi en geç 30 gün zarfında şüf’a hakkını kullanacağını bildirmediği ve bu süre içinde ödenmiş satış bedeli ile her türlü harç ve masrafları peşin olarak, malik adına yatırmadığı takdirde, şüf’a hakkının kullanılmasından vazgeçmiş sayılır.
 
30 günlük süre içinde ödenmiş satış bedeli ile her türlü harç ve masrafların yatırılmasını mütaakip, tapu dairelerince re’sen eski satışın iptali ile yeni maliki adına tescil işlemi yapılır.
 
Bu halde tapu idareleri re’sen şüf’a hakkındaki şerhi kaldırmaya yetkilidir.
 
Bu yazıda 1164 sayılı yasa ile ilgili fazla ayrıntıya değinmeyerek, Türk Medeni Kanunu’ndan kaynaklı önalım hakkı ile ilgili bilgiler vereceğiz.
 
 
●SÖZLEŞMEDEN DOÐAN ÖNALIM HAKKI:
 Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kişinin mülkiyet hakkına kendi hür iradesi ile getirdiği bir sınırlamadır. Bu hakkın kaynağı TMK 735. maddesidir.(MK m.658) Bu önalım sözleşmesiyle malik, hakkın konusu şeyi üçüncü kişiye sattığında, sözleşmenin diğer yanı olan hak sahibine, önalım hakkının konusunu oluşturan şeyin mülkiyetini aynı bedelle veya bu sözleşmede kararlaştırılan bedelle talep etme, yani o şeyin alıcısı olma yetkisi tanır. Malikin bu yetkiyi tanımak üzere yaptığı sözleşmeye “önalım (şufa) sözleşmesi” denir. Eğer bu sözleşme ile yetki veya hakkın hangi koşul ve esaslar içinde kullanılacağı da belirtilmekte ise bu sözleşmeye “vasıflı(mevsuf) önalım sözleşmesi” adı verilir.
 
 Bir kimsenin önalım sözleşmesiyle sözleşmenin diğer yanına en çok ne kadar bir süre için önalım hakkı tanıyabileceği konusunda yasada açık bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu tasarısı, İsviçre Borçlar Yasası 216/a maddesindeki düzenlemeyi esas almak suretiyle 237. maddesinde önalım hakkının en çok 25 yıl için kararlaştırılabileceğini kabul etmektedir.
 
 Sözleşmeden doğan önalım hakkı kurucu yenilik doğuran bir haktır. Önalım sözleşmesinden doğan önalım hakkının tapuya şerhi mümkündür. Sözleşmeden doğan önalım hakkının sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerhi gerekmektedir. Şerh edilmemişse sonraki maliklere karşı ileri sürebilmek mümkün değildir
 
 Sözleşmeden doğan önalım hakkı bir kişiye tanınabileceği gibi herhangi bir taşınmaz maliki lehine de tanınabilir. Bu halde hak, eşyaya bağlı ir hak haline getirilmiş olur. Bu durumda lehine önalım hakkı tanınan taşınmazın, önalım hakkının kullanılma anındaki maliki, bu hakkı kullanabilir.
 
 
 
ÖNALIM HAKKININ KONUSU VE KAPSAMI:
 Önalım hakkının türlerine bakıldığında da anlaşılacağı üzere önalım hakkının konusu “taşınmaz mülkiyeti”dir.
 
 Önalım hakkının kapsamını, kendisini doğuran kaynağa göre incelemek yerinde olur. Çünkü önalım hakkının kapsamı, kaynağa göre değişebilir;
 
Önalım hakkının yasadan doğması durumunda;
 Önalım hakkı daha önce de belirtildiği üzere yalnızca taşınmaz mülkiyetinde söz konusu olur. Mülkiyetin kapsamını düzenleyen TM684/1. maddesi bütünleyici parça kenar başlığı adı altında “bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına(mütemmim cüz) da malik olur” hükmünü getirmiş, 2. fıkrasında ise bütünleyici parçanın tanımını yapmıştır. Önalım hakkının kapsamına taşınmazın bütünleyici parçasının da dâhil olduğu bu hükümden anlaşılmaktadır. Önalım hakkının kapsamını, bu hakkın kullanılabilir hale gelmesini sağlayan satış işleminin yapılma tarihine ve kapsamına göre tespit etmek gerekecektir. Satış sırasında var olan bütünleyici parçalar satımın içinde kendiliğinden yer alır ve dolayısıyla önalım hakkının kapsamına dâhildir. Satıştan sonra alıcı tarafından taşınmaza eklenen bütünleyici parçalar ise satışın içinde yer almadığından önalım hakkının kapsamında kabul edilemez. Ancak o taşınmazdan ayrılması da hukuken mümkün değildir. Dolayısıyla alıcı tarafından alınıp götürülemez. Bu durumda alıcının önalımcıdan nedensiz zenginleşme hükümlerine göre bunların bedelini alma hakkı olmalıdır.
 
◊Önalım hakkının sözleşmeden doğması durumunda;
 Bilindiği üzere önalım sözleşmesinin vasıflı olarak yapılması ve önalım hakkının kapsamında nelerin olduğunun bu sözleşmede kararlaştırılması olanaklıdır. İşte bu şekilde yapılan önalım sözleşmesi söz konusu ise ve tapuya şerh edilmişse önalım hakkı, TMK 735/1. maddesi gereğince bu kararlaştırılan koşullara göre kullanılmak durumunda olunduğundan, sözleşmeden doğan önalım hakkının kapsamını da sözleşmeyle belirlenen bu kapsama göre tayin etmek gerekir. Eğer önalım hakkının kapsamındaki ürün veya eklentinin, önalım yükümlüsü satıcı tarafından satılması söz konusu ise önalım hakkı sahibi, satılan taşınır niteliğindeki eklenti veya ürün olduğundan ve önalım hakkının asıl konusu satış kapsamında bulunmadığından önalım hakkını kullanamaz. Ancak bu şekilde satılan ürün veya eklenti ister önalım yükümlüsü satıcı isterse alıcı tarafından önalım davasından önce veya dava sırasında veya davanın kabulüne karar verildikten sonra satılmış olsun önalım hakkı sahibi, bunlara karşı haksız zenginleşme nedeniyle tazminat davası açabilir.
 
   Önalım hakkının kapsamına ilişkin olarak önalım sözleşmesinde bir hüküm yoksa veya önalım sözleşmesi vasıfsızsa önalım hakkı TMK 735/1 son cümle gereğince üçüncü kişiye satıştaki koşullara göre kullanılabileceğinden, sözleşmeden kaynaklanan bu şekilde önalım hakkının kapsamını, tıpkı yasadan doğan önalım hakkının kapsamının belirlenmesi gibi belirlemek gerekecektir.
 
 
 
 
●ÖNALIM HAKKININ İLGİLİLERİ:
 
◊Önalım Hakkı Sahibi (Önalımcı-Şefi);
  Önalım hakkı sahibinin kim olduğunu belirleyebilmek için öncelikle önalım hakkının doğum kaynağına bakmak gerekir. Önalım hakkının 1164 sayılı yasadan veya Türk medeni kanunu veya sözleşmeden kaynaklanmasına göre önalım hakkı sahibi değişmektedir.
 
 ◊Türk Medeni Kanunundan Doğan Önalım Hakkında;
 Paylı taşınmaz mülkiyetinde, her paydaşın aslında hem önalım hakkı sahibi hem de önalım hakkı yükümlüsü olduğu söylenebilir. Paydaşlardan birinin, payını veya payından bir bölümünü üçüncü bir kişiye sattığında o satış için önalım hakkı yükümlüsü diğer paydaşlardan birinin payını satması halinde ise o satış için önalım hakkı sahibi olmaktadır.
 
 Paydaşlardan biri 743 sayılı medeni kanundan önce ölmüş ise terekesi mirasçılara paylı mülkiyet şeklinde geçeceğinden her mirasçının yalnız başına önalım hakkı sahibi olmaları mümkündür. Fakat bu durum 743 sayılı medeni kanundan sonra değişmiş ve mirasçıların terekeye elbirliği mülkiyet biçiminde hak sahibi olmaları esası getirilmiştir. Aynı esas 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğünden sonra da devam etmektedir.
 
 
◊Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkında;
 Bu tür önalım hakkında önalımcı, sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan sözleşmenin diğer yanıdır. Eğer BK m. 111 gereğince üçüncü bir kişi yararına bir önalım sözleşmesi söz konusu ise önalımcı, önalım sözleşmesini akdedenlerden biri değil, kendine bu hakkın tanındığı üçüncü kişidir.
 
 BK m. 111 gereğince üçüncü kişi yararına yapılacak önalım sözleşmesi ile belirleyici unsurlara yer verilmesi yolu ile müstakbel bir kişinin de önalımcı olarak tayin edilmesi mümkündür.
 
 İster yasadan doğan önalım hakkı ister sözleşmeden doğan önalım hakkı söz konusu olsun önalımcı gerçek veya tüzel kişi olabilir. Hatta gerçek bir kişi ile bir tüzel kişinin birlikte önalımcı olmaları da mümkündür.
 
 
◊Önalım Hakkı Yükümlüsü (Satıcı-Bayi);
   _Türk medeni kanunundan doğan önalım hakkında önalım hakkı yükümlüsü, paylı taşınmaz mülkiyetine konu taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kimseye satan paydaş veya paydaşlardır.
 
 _Sözleşmeden doğan önalım hakkında önalım yükümlüsü, önalım sözleşmesi ile önalım hakkı tanıyan kimse veya kimselerdir. Bu tür önalım hakkında da satıcının gerçek veya tüzel kişi olması mümkündür.
 
◊Önalım Hakkının Kullanılmasına Neden Olan Kişi (Alıcı-Müşteri);
 Alıcı, gerçek veya tüzel kişi olabilir. Alıcı, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını, kendisine karşı kullandığı kişidir. Bu nedenle önalım hakkın muhatabıdır. Önalım hakkı alıcıya karşı kullanılır. Ancak sözleşmeden doğan şerh edilmemiş önalım hakkının alıcıya karşı değil, satıcıya karşı kullanılması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.
 
◊Önalım Hakkının Kullanılması;
 İster yasadan isterse sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı söz konusu olsun, bu hakkın kullanılabilmesi ve geçerli sonuçlar doğurabilmesi için yasanın öngördüğü biçim ve sürede kullanılması gereklilik arz eder. Aksi durumda bu hakkın mevcudiyeti kâğıt üzerinde kalmaktan öte bir netice doğurmayacaktır.
  
 Önalım hakkı sahibinin, bu hakkını kullanma koşulları gerçekleştiğinde ve hak sahibi tarafından bu durum öğrenildiğinde önalımcı bir karar vermek mecburiyeti içerisinde olacaktır. Bu konudaki kararının önalım hakkını kullanma yönünde olması halinde, bu hakkını kullandığını yasanın öngördüğü şekilde bildirmek zorundadır. Hakkını kullanmama kararına varmış ise, bu kararını yine yasanın öngördüğü biçimde bildirmesi icap eder. Fakat bu yöndeki bildirim yasaya göre zorunlu bir bildirim olmamakla birlikte bu yönde bir bildirimde bulunması için kişiye herhangi bir yasal zorlama yapılamaz. Ancak hak sahibinin suskunluğunu mütemadiyen sürdürmesi de doğru olmayacaktır. Kanun koyucu bazı hakların kullanımını, kamu düzeni düşüncesiyle belirli bir süreye bağlayabilir. Bu gibi hallerde o hakkın yasa koyucunun belirlediği süre zarfında kullanılması gerekir. Aksi halde belirlenen bu sürenin geçmesiyle birlikte mevzuu hakkın bir daha kullanılamaması söz konusu olacaktır. Bu sürenin geçip geçmediği sürenin niteline göre ya hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir ya da karşı tarafın ileri sürmesiyle dikkate alınır. İşte yasa koyucu, önalım hakkının kullanılmasını da belirli bir süreye bağlı kılmıştır.
 
 Yasadan ve sözleşmeden doğan her 2 tür önalım hakkının kullanılması için TMK 735/son maddesi 3 ay ve 2 yıllık süre öngörmüştür. Önalım hakkı TMK 734/1 maddesi gereğince açılması gereken bir dava ile kullanılabilir.
 
 Görevli Mahkeme;
 Önalım hakkına ilişkin uyuşmazlıklara bakma görevi, niteliği gereği genel hukuk mahkemelerine ait bulunmaktadır. Bu genel hukuk mahkemeleri arasındaki görev ayrımı ise işin niteliği ve değeri dikkate alınarak yasa tarafından saptanır. Önalım hakkının davayla kullanılmasını öngören TMK, bu hususta görevli bir mahkeme göstermemiştir. Bu nedenle görevli mahkeme HUMK m 8. gereğince belirlenir. Altını çizmek gereken önemli bir ayrıntı; HUMK m 8de davanın konusunu teşkil eden şeyin değerinin para ile ölçülebilir olması mümkünse görevin tayininde bu değer esas alınır. Önalım davasının konusunun daima para ile ölçülebilir olmasına göre de görev, bu değere göre belirlenmelidir. Burada dikkat edilecek husus, dava değerinin nasıl belirlenmesi gerektiğidir. Kural olarak yasadan doğan önalım hakkı ile ilgili davada görev, taşınmazın görevine göre değil dava konusu payların veya taşınmazın satış tarihindeki değerine ve tapu giderlerine göre belirlenir.
 
 Yetkili Mahkeme;
 Önalım davası dava konusu taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu yetki kuralı kamu düzeniyle ilgili olduğundan kesin nitelikte bir husustur. Dolayısıyla yetki sözleşmesi yapılarak herhangi bir mahkemenin yetkili kılınması mümkün değildir. Önalım davalarında yetkili mahkeme, kanunla belirlenmiştir. Taşınmazın aynına ilişkin ve taşınmaza özgü davalarda, taşınmaz hangi tapu sicilinde kayıtlı ise dava orada açılır.
 
 
 
 ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASININ MÜMKÜN OLMADIÐI HALLER:
 
Paydaşlar arasındaki satımlar,
Cebri artırmayla satımlar,
Bağışlama,
Bir şirkete sermaye olarak konulması,
Miras yolu ile intikal ve ölüme bağlı tasarruflar,
Önalım konusunun trampa yapılması,
Önalım konusunun kamulaştırılması,
Önalım konusunun tapusuz olması,
Mirasın taksimi,
Paydaşlıktan çıkarma,
Önalım hakkı konunun kat mülkiyetine tabi olması,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmış olması,
Taşınmaz vaadi sözleşmesinin yapılmış olması,
Paylı taşınmazın paydaşlar arasında fiilen yapılmış olması,
Önalım hakkından feragat veya vazgeçilmesi.
Ulubatlı Hasan Bulvarı, No:36, Tüze İş Merkezi, Kat:10, 16230 Osmangazi / BURSA
Tel: 0 224 272 19 09 - 271 07 10 - 271 07 11 - Fax: 0 224 271 05 05
Reklam & Tanıtım & Tasarım
SBB Reklam